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Sismabonus, agevolazioni presenti e future: interventi in regime ordinario e condominiale, acquisto di case antisismiche e modalità di cessione del credito d’imposta

In questo focus proponiamo un approfondimento sull’agevolazione fiscale cosiddetta sismabonus, che riguarda le seguenti costruzioni, situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3:

• abitazioni (prima e seconda casa)
• attività produttive
• parti comuni condominiali

In particolare esaminiamo i seguenti 4 aspetti:

1. agevolazione prevista nella legge di Bilancio 2017
2. determinazione della classe di rischio sismico
3. modalità di cessione della detrazione sotto forma di credito d’imposta
4. indiscrezioni sulle agevolazioni future (legge di Bilancio 2018)

Legge di Bilancio 2017

La legge di Bilancio 2017 ha prorogato per 5 anni (2017-2021) la detrazione IRPEF/IRES delle spese sostenute, sino ad un ammontare massimo di 96.000 euro, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva, situati nelle zone ad alta pericolosità sismica.La detrazione può essere recuperata in 5 quote annuali in sede di dichiarazione dei redditi.La percentuale di detrazione è ora pari al:

• 50% per gli interventi “antisismici” eseguiti sulle parti strutturali che non conseguono miglioramenti nella classe sismica
• 70% se l’intervento riduce il rischio sismico di 1 classe
  • 75%  se l’intervento è riferito a parti comuni condominiali e riduce il rischio sismico di 1 classe
• 80% se l’intervento riduce il rischio sismico di 2 classi
  • 85%  se l’intervento è riferito a parti comuni condominiali e riduce il rischio sismico di 2 classi

In tal merito si ricorda che è stato emanato il decreto del MIT, che definisce le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità d’attestazione da parte dei professionisti abilitati dell’efficacia degli interventi effettuati.

 Acquisto case antisismiche

L’art. 46-quater, del DL 50/2017, convertito, con modificazioni, nella legge 96/2017, estende l’agevolazione del sismabonus agli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.Con tale disposizione, in particolare, si intendono favorire le operazioni di acquisto di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente (ove le norme urbanistiche lo consentano) e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una detrazione pari a:

• 75% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro) se rispetto alla situazione originaria si riduce il rischio sismico di 1 classe
• 85% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro) se rispetto alla situazione originaria si riduce il rischio sismico di 2 classi

I trasferimenti delle singole unità immobiliari devono essere effettuati entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.Essendo i costi di ricostruzione sostenuti direttamente dall’impresa, la detrazione è correlata al prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro l’importo massimo di 96.000:

• detrazione massima pari a 81.600 euro
  • da recuperare in 5 anni per un importo annuale di euro  16.320 l’anno

Classi di rischio sismico di un edificio

Il MIT ha pubblicato il decreto contenente le linee guida per la determinazione della classe di rischio sismico degli edifici. Tali classi sono necessarie per stabilire l’entità del sismabonus che varia in funzione del miglioramento di classe ottenuto a seguito dell’intervento.Il rischio sismico è la misura matematica/ingegneristica per valutare il danno atteso a seguito di un possibile evento sismico.Le classe di rischio sismico sono le seguenti:

1. classe A+ (minor rischio)
2. classe A
3. classe B
4. classe C
5. classe D
6. classe E
7. classe F
8. classe G (maggior rischio)

La determinazione della classe di appartenenza di un edificio può essere condotta secondo due metodi alternativi:

1. metodo convenzionale
2. metodo semplificato

Metodo semplificato

Il metodo semplificato si basa su una classificazione macrosismica dell’edificio.È indicato per una valutazione veloce della Classe di Rischio dei soli edifici in muratura e può essere utilizzato sia per una valutazione preliminare indicativa, sia per valutare la classe di rischio in relazione all’adozione di interventi di tipo locale.

Metodo convenzionale

Il metodo convenzionale è applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione.Esso è basato sull’applicazione dei normali metodi di analisi previsti dalle attuali NCT 2008 e consente la valutazione della Classe di Rischio della costruzione:

• sia nello stato di fatto
• sia nello stato conseguente intervento progettato

Questa metodologia è indicata anche per il calcolo della classe di rischio sismico in caso di acquisti di case antisismiche in zona 1 in edifici oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione. In tal caso la valutazione della Classe di Rischio della costruzione si valuta per l’edificio nei seguenti casi:

• stato originario (pre-demolizione)
• stato conseguente intervento progettato (post-demolizione)

Sismabonus e modalità di cessione del credito

Per i lavori condominiali, inoltre, viene prevista la possibilità, per ogni condòmino, di cedere la detrazione, sotto forma di credito d’imposta, alle imprese esecutrici o a soggetti privati, ma con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari, con facoltà per il cessionario che riceve il credito di successiva rivendita dello stesso beneficio.Anche in caso di acquisto case antisismiche, in alternativa alla detrazione di imposta in sede di dichiarazione dei redditi, è prevista la facoltà dell’acquirente di optare per la cessione del credito di imposta, corrispondente all’importo detraibile secondo quando previsto dalla legge. Il credito di imposta può essere ceduto a soggetti terzi (privati anche esercenti attività commerciale, diversi da banche o intermediari finanziari), così come attualmente previsto per il “Sismabonus condomini” (articolo 1, legge 232/2016).Si ricorda che il credito d’imposta:

• può essere ceduto da parte di tutti i possibili beneficiari della detrazione, ivi compresi coloro che in concreto non potrebbero fruirne poiché «non tenuti al versamento dell’imposta» (ad es. i soggetti “incapienti”), ed i cessionari del credito
• può essere oggetto di successiva cessione da parte del cessionario

Il condòmino può cedere l’intera detrazione a lui spettante, che può essere calcolata, alternativamente:

• sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile
• tenuto conto delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, sempre per la propria quota a lui riferibile

Il cessionario può ricedere a sua volta, in tutto o in parte, il credito d’imposta ottenuto dal condòmino, a condizione che questo sia divenuto “disponibile”. Sotto tale profilo, l’Agenzia delle Entrate specifica ulteriormente che il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condòmino cedente abbia contribuito con il pagamento della parte di spesa non ceduta sotto forma di credito d’imposta.Inoltre, il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.Infine, in caso di verifiche fiscali che accertino la mancanza, in tutto o in parte, dei requisiti per fruire del “sismabonus condomini”, da parte del condòmino, ovvero del cessionario (per quel che riguarda, per quest’ultimo, l’indebita fruizione) il credito d’imposta viene recuperato a tassazione, con interessi e sanzioni.

Sismabonus indiscrezioni sulle agevolazioni future

La prima bozza della legge di Bilancio 2018 è attesa per novembre 2017, ma già circolano le prime voci sulle future agevolazioni relative al sismabonus. Sono previste le seguenti novità:

• totale detraibilità della diagnosi sismica degli edifici
• proroga della detrazione del 50% dell’Iva
• estensione del bonus antisismico anche alle spese necessarie per la certificazione statica ad opera di professionisti
• allargamento della detrazione sul prezzo di vendita per case antisismiche in zona 1: dalla zona 1 andrebbe estesa anche alle zone 2 e 3
• innalzamento del tetto per gli investimenti sui capannoni, oggi fermo a 96.000 euro
• cessione alle banche, per gli incapienti, del credito di imposta corrispondente alla loro quota di detrazione
• possibilità di estensione della detrazione fiscale per interventi di adeguamento o miglioramento antisismico per l’edilizia residenziale pubblica
• fonte : BiLlus-net by Acca Sotware